Lorsque l’on possède sa résidence principale et que l’on souhaite en changer, il est toujours un temps d’hésitation quant à la démarche à suivre. Le plus souvent, le montant de la vente de notre bien est indispensable au financement de notre nouveau logement. Mais vendre sans avoir acheté, fait courir le risque de se retrouver sans logement. Pour sécuriser les transactions et éviter de devoir trouver un logement transitoire pour une période trop longue, des précautions s’imposent. Faut-il acheter ou vendre sa maison en premier ? Focus sur les avantages et inconvénients des deux solutions qui s’offrent à vous.
Vendre sa maison avant d'acheter : quelles implications ?
Jouer la sécurité encourage à vouloir vendre avant d’acheter, ce qui revient dans un raisonnement logique, à faire les choses dans l’ordre. Cette solution a néanmoins des inconvénients à considérer avec attention.
Vendre d’abord pour la tranquillité d’esprit !
Les stressés préféreront généralement vendre leur maison, avant de se mettre en recherche de la prochaine : le but est de ne pas se retrouver avec deux maisons sur les bras. Pour éviter que le stress ne revienne ensuite au vu du délai limité pour trouver un autre bien, il est conseillé de prévoir une stratégie dès le départ : loger chez des proches et mettre ses affaires au garde-meubles, ou louer temporairement un autre bien.
Disposer d’un montant précis pour la future acquisition
Ensuite, en signant d’abord l’acte de vente de votre bien actuel, vous serez certain du budget bientôt libéré pour le futur achat – en admettant que votre acquéreur ne se désiste pas durant le délai de la condition suspensive car il n’obtient pas d’accord de crédit, ce qui constitue une limite certaine à cette stratégie. Si tout se passe bien, votre recherche d’un bien sera plus sereine et vous pourrez même vous décider plus rapidement car tout sera carré dans votre tête.
Attention à pouvoir trouver rapidement un autre bien immobilier
Si vous choisissez de vendre avant d’acheter, nous vous conseillons fortement de bien établir avant toute chose vos critères d’achat, dans le but de trouver rapidement la maison de vos rêves dès que la vente de votre bien est effective. Vous assurer que l’offre du marché immobilier est en adéquation avec vos souhaits et votre budget, vous évitera de passer plusieurs mois en vaines recherches !
Le risque sera alors de devoir remettre les clés de votre maison à votre acquéreur, sans avoir trouvé la maison idéale. Pour le moins, il peut y avoir un gap de temps important entre la vente et l’acquisition effective. L’idée d’emménager chez des proches, à l’hôtel ou de louer une maison impliquant la réalisation de deux déménagements successifs, peuvent en effet rendre l’opération pesante.
Un mot d’ordre : la prudence !
Si vous voulez vendre votre maison puis acquérir un autre bien, prenez certaines précautions. Pour commencer, ne signez pas le compromis d’achat dans le délai d’une condition suspensive (si par bonheur vous avez déjà trouvé votre futur logement). L’acquéreur de votre maison disposant en moyenne de 30 jours pour obtenir un crédit auprès d’un organisme bancaire, la prudence conduit à patienter jusqu’à ce que son offre de crédit soit signée.
Si le bien de vos rêves risque alors de vous passer sous le nez, vous pouvez demander à inclure à votre compromis d’achat, une clause stipulant que votre acquisition est subordonnée à la vente effective de votre bien actuel.
Enfin, il est possible de négocier avec votre acquéreur une « vente longue », et de prévoir un délai allongé entre la signature du compromis et celle de la vente. Cela vous permet de garder vos clés plus longtemps et d’avoir de meilleures chances de trouver votre futur bien immobilier sans devoir mettre en œuvre une stratégie de secours.
Les avantages et inconvénients d'acheter avant de vendre
Partons du postulat inverse : vous achetez avant de vendre. L’assurance donc, de ne pas déménager plus d’une fois. Mais attention, cette tranquillité présente à son tour des risques à ne pas négliger, qui peuvent vous coûter cher. Pas de panique, on vous explique tout !
Ne pas passer à côté du bien immobilier de vos rêves
Commençons par les avantages certains de cette manière de procéder. Deux cas de figure peuvent expliquer votre décision d’acheter avant de vendre. Le premier : vous venez de tomber sur la maison de vos rêves, en vente, et vous ferez tout pour qu’elle ne soit pas vendue à quelqu’un d’autre. C’est peut-être même ce bien qui déclenche votre envie de changement. Votre maison n’est même pas sur le marché de la vente immobilière : vous allez acheter en espérant que votre propre maison se vende vite par la suite.
C’est une chance, car vous êtes sûr de ne pas avoir à vous jeter sur une maison qui ne vous conviendrait qu’à moitié par la suite.
Prendre le temps nécessaire pour sa recherche
Pour le cas où votre projet ne résulte pas de la trouvaille d’un bien « coup de cœur » et que ce dernier reste à dénicher, acheter en premier vous assure d’avoir tout le temps nécessaire pour la recherche de votre prochaine acquisition. L’idée étant à nouveau d’éviter d’acquérir dans l’urgence un logement, simplement par crainte de vous retrouver sans domicile.
Votre recherche, dans ce cadre, peut bien durer six mois ou un an, peu importe. Il s’agit de cibler vos critères principaux, d’effectuer des visites qui vous apprendront ceux sur lesquels vous ne ferez pas de concession et à l’inverse, ceux qui ne sont finalement pas si importants.
L’occasion également, de découvrir grâce à une immersion de longue durée sur le marché, les possibilités réelles qu’offre votre budget.
Pouvoir aménager tranquillement le nouveau bien
Le dernier avantage majeur d’acquérir avant tout est la possibilité d’organiser dans le temps votre emménagement et avant cela, toutes les modifications nécessaires pour que le logement s’adapte à vos besoins.
Il peut simplement s’agir de redécorer grâce à un coup de peinture ou le changement des revêtements de sol. Le réaménagement peut également s’avérer plus long et complexe : travaux d’aménagement voire structurels. Remplacement des menuiseries, réagencement des cloisons, changement de la cuisine ou de la salle de bain, rénovation de la plomberie, du système électrique ou de la toiture sont autant d’exemples nécessitant de préférence, de garder le bien vide plusieurs semaines.
Le risque du crédit pont
Venons-en au désavantage principal qui nous amène à déconseiller cette stratégie aux personnes disposant d’un budget serré : le risque de devoir contracter un crédit pont. Acheter avant de vendre est des plus simple, lorsque l’achat du nouveau bien n’est pas conditionné par la vente du bien occupé. Cela est cependant rare, et il n’existe alors qu’une solution : souscrire un crédit auprès de votre banque, en sus du crédit d’achat, qui apporte le montant qu’aurait normalement dû fournir la vente de votre bien immobilier. Appelé crédit pont, ce crédit a vocation à être intégralement remboursé dès la vente de votre logement.
Seulement voilà, vous n’êtes pas sûr de vendre rapidement et même si vous en êtes convaincu, le marché immobilier peut réserver des surprises. Notamment, vous risquez de surestimer votre bien et d’entamer ainsi vos chances de le vendre dans un délai raisonnable.
Un crédit pont coûte cher : vous en règlerez les mensualités ainsi que les intérêts. Ajoutés aux mensualités et intérêts du crédit d’acquisition de l’autre bien, ce procédé peut conduire au surendettement et nécessite une approche mesurée.
En cas de difficultés particulières dans l’un ou l’autre de ces deux cas, n’hésitez pas à vous tourner vers un professionnel de l’immobilier qui pourra vous conseiller ou agir pour vous sortir de l’impasse. Si votre bien a du mal à se vendre, pensez à une troisième solution : en rester propriétaire et le mettre en location. Envisagée dès le départ, cela peut constituer une manière d’effectuer un investissement locatif en vue de préparer la retraite par exemple. Attention cependant : les banques ne tiendront compte que d’une partie du revenu locatif pour calculer votre capacité d’emprunt. À vous de jouer !
