Vendre sa maison sans agence est une démarche qui peut sembler simple mais qui requiert néanmoins le suivi scrupuleux d’un process précis. Tant la cession administrative que la commercialisation d’un logement exigent une suite codifiée d’actions, qui ne pourront de plus conduire au succès que si le vendeur est également capable de mettre correctement son bien en avant, de sublimer la perception qu’en auront les acquéreurs potentiels. Zoom sur les bonnes étapes à suivre, pas à pas, pour vendre sa maison par soi-même !
L'étape à ne pas négliger pour vendre sa maison soi-même
Commençons par le bon réflexe de démarrage, devant précéder toute autre démarche. Deux étapes à réaliser correctement, sous peine de ne pouvoir vendre sa maison rapidement.
Fixer le prix de vente juste
C’est la condition sine qua none pour susciter l’intérêt, dans le but de trouver des acquéreurs potentiels et d’organiser des visites. Le juste prix de vente n’est pas nécessairement celui souhaité par l’actuel propriétaire, qui peut être déconnecté de la réalité du marché. Notamment, il peut surévaluer sa valeur pour des raisons subjectives tenant à l’affectif, ou souhaiter fixer un prix élevé pour réaliser une plus-value.
Seulement voilà, un bien mis en vente trop cher peinera face à la concurrence de biens similaires proposés à un prix inférieur. En conséquence, le propriétaire attendra devant son téléphone des appels qui n’arriveront jamais. L’intention peut être justifiable : la maison peut avoir été rénovée, proposer des éléments de confort particuliers ou une architecture atypique et recherchée. Ces atouts doivent figurer explicitement sur les annonces, afin de convaincre le lecteur de l’intérêt de venir visiter un logement onéreux. Néanmoins, même ces atouts ne justifient pas toujours une différence importante de prix avec le prix moyen constaté pour un bien immobilier similaire.
Pour découvrir à quel prix vendre sa maison, un point de repère peut être la lecture des annonces de vente de biens similaires dans le même quartier. En gardant à l’esprit toutefois, que les autres propriétaires peuvent surévaluer légèrement leur bien, pour prévenir une potentielle négociation. Également, des frais d’agence peuvent être inclus dans le prix annoncé, ce qui est généralement précisé. Enfin, si la mise en vente du bien et la publication d’annonces ne donne aucun résultat au bout d’un mois, il est certainement temps de remettre le prix fixé en question.
Fournir les documents obligatoires à la vente en Belgique
Deuxième point : une vente peut aller très vite et les acquéreurs peuvent se montrer pressés de signer un compromis. Ce sera notamment le cas s’ils ont déjà vendu leur logement actuel et souhaitent donc emménager rapidement pour limiter la période transitoire. Pour pouvoir répondre à leur attente, préparez dès à présent votre dossier complet, comportant tous les documents obligatoires pour la vente d’un appartement ou d’une maison.
Voici la liste des documents nécessaires pour vendre sa maison en Belgique, et que le notaire demandera dès le premier contact :
- le titre de propriété ;
- le certificat de contrôle de l’installation électrique ;
- le certificat PEB (Certificat de performance énergétique du bâtiment) ;
- le certificat de contrôle d’étanchéité de la citerne à mazout (si plus de 3000 litres) ;
- une copie des cartes d’identité de tous les propriétaires ;
- une copie du contrat de bail et de l’état des lieux, si la maison est louée.
Par ailleurs, certains documents complémentaires peuvent s’avérer utiles pour renseigner au mieux les futurs propriétaires, voire les convaincre des atouts de la maison. Il s’agira :
- des plans précisant l’agencement ;
- des factures des travaux réalisés ;
- des factures énergétiques ;
- du contrat ou la facture relative à l’installation de panneaux photovoltaïques ;
- de la preuve du rendement des panneaux photovoltaïques le cas échéant.
Une vente immobilière nécessite une préparation, permettant d’aborder les étapes suivantes de manière sereine. Vous voilà prêt à procéder à votre commercialisation !
Créer une annonce professionnelle et la promouvoir
Pour trouver acquéreur, un bien immobilier doit faire l’objet d’une promotion visant à faire connaître son statut de bien en vente tout en le présentant sous son meilleur jour. Trois étapes pour y parvenir :
Réaliser des photos attractives
Le premier impératif est de fournir aux acquéreurs potentiels, un aperçu réaliste et valorisant du bien à vendre. Pour ce faire, des photos doivent être prises de manière réfléchie et avec professionnalisme.
De manière réfléchie, car les pièces à montrer et les angles de vue doivent être soigneusement sélectionnés : nul besoin d’exposer des pièces secondaires comme les WC ou un grenier dans une annonce de vente immobilière. Également, les points forts du logement sont à mettre en avant : une belle cuisine, un vaste séjour, une chambre joliment décorée. Susciter l’envie sur les photos multipliera les chances d’être contacté : l’acquéreur ayant trouvé votre annonce grâce à des critères renseignés, votre bien semble a priori convenir à sa recherche.
Les photos doivent également être réalisées avec professionnalisme, pour refléter la réalité des atouts de votre bien. La luminosité ambiante et le réglage du zoom notamment, sont des variables à ajuster avec soin.
Rédiger une annonce de vente complète
Un défaut est retrouvé sur beaucoup d’annonces : trop peu d’informations y figurent. Ce point est problématique car cela engendre une perte de temps pour tout le monde. L’acquéreur vous contacte, visite parfois, avant de constater que certains points essentiels ne correspondent pas à ses besoins. Côté vendeur, les échanges et les visites inutiles peuvent vite devenir chronophages.
En prévention, une annonce la plus complète possible doit être rédigée, comprenant des informations de base comme la superficie globale et le nombre de pièces évidemment, mais mentionnant par ailleurs les points forts et points faibles du logement. Une route bruyante se trouve à proximité ? Votre voisin possède plusieurs chiens qui aiment aboyer ? Vous bénéficiez au contraire d’un calme absolu ? Avertissez les acquéreurs dès l’annonce !
Le mieux est de compléter l’annonce avec tous les éléments rendant votre logement agréable à vivre : agencement bien pensé, cuisine ouverte / fermée, superficie des chambres et du séjour, celle du terrain le cas échéant, proximité des commerces, des écoles et de grands axes, équipements de confort particuliers (poêle à granulés, jacuzzi, piscine, etc.). Plus vous fournirez d’informations, plus grandes seront vos chances de vendre en une seule visite !
Faire la promotion de la maison à vendre
Reste à donner de la visibilité à votre annonce. Pour ce faire, les sites d’annonces en ligne constituent des incontournables et peuvent pour certains vous mettre en relation avec les acquéreurs potentiels gratuitement. Sélectionnez un ou deux sites connus, mais pas davantage : un bien immobilier vu plusieurs fois par un même acquéreur, lui donnera l’impression que vous ne parvenez pas à vendre. Dès lors, sa méfiance pourra l’amener à ne pas vous contacter.
En ligne, les statistiques de votre annonce sont à surveiller particulièrement : si elle est lue un bon nombre de fois sans que les prises de contact soient au rendez-vous, l’un des deux points précédents est certainement à retravailler !
En parallèle, vous pouvez utiliser votre réseau local en imprimant votre annonce et en sollicitant les commerçants et autres points de visibilité de votre quartier pour l’afficher. L’avantage de cette méthode est que vous ciblerez des personnes fréquentant déjà le quartier et connaissant probablement votre rue. Un contact sera plus facilement synonyme d’un réel attrait pour votre bien.
Faire les visites aux potentiels acheteurs
Lorsque vous disposez d’un ou plusieurs contacts, il est temps de passer à la vitesse supérieure : procéder aux visites, selon un process établi.
Sélectionnez les acheteurs potentiels rigoureusement
Il est moins facile pour vous de le faire, que pour une agence ou un notaire. Néanmoins, assurez-vous par diverses questions que vos acquéreurs disposent du budget nécessaire pour acheter votre bien, et que leur projet est sérieux. Notamment, tentez de savoir s’ils sont déjà propriétaires et le cas échéant, si leur bien est déjà vendu. Leur revenu est un autre élément déterminant pour leur capacité d’emprunt.
Bien des visiteurs ont des envies dépassant leurs moyens, ou s’amusent à réaliser des visites par simple curiosité parfois. Dans l’idéal, exigez certains documents avant toute visite, comme des fiches de paie ou une pièce d’identité. Si cela peut sembler inconvenant, les acquéreurs de bonne foi comprendront la démarche, d’autant qu’ils seront dans l’obligation de fournir ces documents si votre bien les intéresse effectivement.
Organiser les visites et le suivi des acheteurs intéressés
L’organisation est importante, si bon nombre de visiteurs se pressent à votre porte à la suite de votre sélection. Prévoyez des plages horaires plutôt larges pour les visites, afin d’avoir le temps de discuter avec chacun : la personne qui sera votre acquéreur final aura certainement bien des questions à vous poser.
Préparez votre logement à accueillir ces visiteurs particuliers, par un rangement et un nettoyage corrects bien entendu. N’hésitez pas également, à dépersonnaliser votre décoration en mettant d’ores et déjà en carton vos photos de famille, bibelots et autres objets encombrants risquant de masquer le potentiel des différentes pièces.
Prenez garde ensuite, de conserver les coordonnées de chaque personne intéressée, afin de la recontacter au besoin. Notamment, si une personne vous fait rapidement une offre d’achat plus basse que votre espérance, vous serez en mesure de rappeler les autres acquéreurs intéressés pour qu’ils décident de se positionner ou non.
Même en cas de signature de compromis, ne jetez pas ces informations précieuses car l’acquéreur pourrait avoir un refus de crédit, si toutefois une clause suspensive d’obtention d’un financement figure au compromis.
Finaliser la vente
L’acquéreur est trouvé, vous avez maintenant la joie de pouvoir finaliser votre vente. Là encore, quelques démarches demandent votre attention.
Négocier le prix
Si vous avez suivi la tendance du marché pour fixer votre prix de vente, il est logique que vous obteniez votre dû. Un acquéreur a toutefois souvent la tentation de négocier ce prix à la baisse. Trois options s’offrent alors à vous :
- Rester fermé à toute négociation et refuser toute proposition inférieure au prix initial,
- Définir une marge de négociation acceptable pour valider une proposition qui vous est faite,
- Procéder à une contre-proposition pour revenir au prix initial ou à un prix légèrement inférieur.
Bien entendu, votre réaction dépendra de l’offre qui vous est faite. Pour faciliter votre positionnement, nous vous conseillons de fixer au départ un prix quelque peu supérieur à celui que vous désirez, gagnant ainsi une marge de négociation. Attention alors à ne pas augmenter considérablement ce prix, ce qui aurait pour conséquence de faire fuir les acquéreurs dès l’annonce. Si finalement, une offre au prix vous est adressée, vous aurez gagné un peu d’argent supplémentaire !
Signer le compromis de vente
C’est une étape extrêmement délicate dans la conclusion d’une transaction immobilière. Le compromis doit mentionner toutes les conditions impactant la vente du bien, les clauses suspensives, ainsi qu’un ensemble de règles et d’annexes sans lesquelles sa validité peut être remise en cause.
Rédiger soi-même un compromis de vente est périlleux à moins de bien s’y connaître. A défaut, il est vivement recommandé de s’adresser à une agence immobilière ou à un notaire, aptes à sécuriser tout le processus.
Vous disposez maintenant de toutes les clés pour procéder vous-même à la vente de votre maison à Bruxelles ou ailleurs. Connaître la réussite en s’improvisant agent immobilier n’est toutefois pas donné à tout le monde : si vous n’obtenez pas les résultats escomptés, tournez-vous vers un professionnel du secteur. Il pourra agir à votre place rapidement et efficacement, tout en préservant le gain net vendeur que vous souhaitez percevoir. Bonne vente !
